Co přináší novela občanského zákoníku

16.06.2020

Následující článek si dává za cíl přiblížit novelu občanského zákoníku, která bude účinná od 1. 7. 2020, přehledně zformulovat a popsat největší změny, které se dotknou zejména spoluvlastnictví, společenství vlastníků jednotek a nájmů.

1. Zrušení předkupního práva

Kamenem úrazu při převodu zejména podílů na jednotkách - typicky garážích, nebytových prostorách, ale i převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci - bylo předkupní právo, které se vrátilo do občanského zákoníku 1. 1. 2018. Tato změna snad nezaznamenala zastánce, který by ji hodnotil jako prospěšnou, právě naopak, všechny transakce se zpomalily a zvýšila se právní nejistota, když strany o váznoucím zákonném předkupním právu nebyly informovány, anebo se rozhodly jej neřešit. Předkupní právo totiž znamená povinnost spoluvlastníka, který chce typicky prodat svůj spoluvlastnický podíl, nabídnout jej ostatním spoluvlastníkům, kdy však tato nabídka mohla být ostatním učiněna po podpisu kupní smlouvy se třetí osobou - kupujícím. Naštěstí se od 1. 7. 2020 předkupní právo mezi spoluvlastníky opět zrušuje a vše se tak vrací "do rychlejších kolejí". Pokud tedy po vejití v účinnosti, budete prodávat byt spolu s podílem na společné garáži, na kterém by doposud vázlo předkupní právo, nemusíte toto již vůbec řešit, můžete bez problému a bez vědomí ostatních spoluvlastníků podíl na garáži prodat třetí osobě. Stejně tak, že nebudete povinni nabízet ostatním spoluvlastníkům svůj podíl na pozemku, když jej budete chtít prodat.

Jediné případy, kdy předkupní právo zůstává v platnosti, jsou případy pořízení pro případ smrti (např. závětí), kdy zůstavitel určí, že určitá věc se po jeho smrti bude nabývat do spoluvlastnictví více osob. Toto předkupní právo má však omezeného trvání, a platí šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví (smrti zůstavitele), neplatí však na převody mezi samotnými spoluvlastníky, převod manželovi spoluvlastníka, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé (osoby, které od sebe pocházejí - babička - matka - dcera).

Zrušení předkupního práva však nedoléhá na jiné případy zákonného předkupního práva, jako jsou předkupní právo mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku, na které stavba stojí (dle ust. § 3056 odst. 1 občanského zákoníku) nebo například zákonné předkupní právo u rodinného závodu, na kterém je zúčastněno více členů rodiny (dle ust. § 704 odst. 2 občanského zákoníku).

2. Stanovy SVJ

Nově se upouští od povinnosti, aby obsahem smlouvy o výstavbě jednotek nebo prohlášením vlastníka (dva způsoby vzniku jednotek v budově) byly v případě vzniku alespoň pěti jednotek, stanovy společenství vlastníků jednotek. Stanovy budou nově samostatným dokumentem, zejména s poukazem na jednodušší změnu prohlášení vlastníka, viz bod. 3. Povinnost založit společenství vlastníků jednotek stanovami je následně při existenci alespoň pěti jednotek v domě, kdy čtyři jednotky jsou ve vlastnictví čtyř různých osob. K přijetí stanov je nutná veřejná listina (notářský zápis), toto však neplatí, pokud se pro založení společenství vlastníků jednotek rozhodne jediný vlastník. Jestliže by následně mělo dojít ke změně stanov, tyto i přes to, že byly přijaty (vznikly) formou notářského zápisu, toto nevyžadují. Je zde tak evidentní posun ke zjednodušení zrychlení a eliminaci nákladů potřebných pro změnu stanov.

3. Prohlášení vlastníka / vlastníků

V prvé řadě je nutné si zodpovědět, co takové prohlášení vlastníka je a co upravuje. Prohlášení vlastníka je jeden z možných způsobů, jak se v budově můžou vymezit (začnou existovat) jednotky. Jinými slovy, pokud osoba vlastnila budovu, ve které byly fakticky jednotky, které však nebyly zapsané v katastru nemovitostí, mohl listinou, kterou sepsal, tyto jednotky vymezit a ony se tak staly samostatnými nemovitými věcmi - mohly se prodávat zvlášť. Pokud následně vlastníci chtěli prohlášení změnit, např. že došlo ke stavebním změnám jednotky, museli se všichni shodnout na změně prohlášení a toto podepsat. Je tak evidentní, že tato úprava nebyla vůbec flexibilní a vůbec nereflektovala, že i vlastník, kterého se změna nedotkne, tuto může zmařit.

Proto se zákonodárce rozhodl, že ke změně prohlášení vlastníka nyní bude potřeba souhlasu většiny hlasů všech vlastníků jednotek, kdy souhlas musí dát "pouze" dotčení vlastníci. Samozřejmě se najdou případy, že bude potřebný souhlas všech, ale nebude to tak častý jev a vše by se tak mělo zjednodušit.

4. Smluvní pokuta v nájemní smlouvě

Nově se vrací možnost zakomponování smluvních pokut do nájemní smlouvy na byt či dům. Při stanovování výše smluvních pokut, by měl mít pronajímatel na mysli, aby její výše nebyla pro dobrým mravům a nezakládala tak možnost ponížení výše smluvní pokuty soudem, pokud by měl její oprávněnost posuzovat.

za Mgr. Petru Pahoreckou, advokátní kancelář
Mgr. Anežka Statečná